El reloj inmobiliario de CaixaBank Research: el mercado inmobiliario español gana velocidad

El sector inmobiliario ha comenzado 2025 con una notable aceleración, tanto en los precios de la vivienda como en el volumen de compraventas. Después de un 2024 ya marcado por una tendencia alcista alentada por el descenso de los tipos de interés, el 1T de este año ha confirmado que el mercado se encuentra en plena fase expansiva del ciclo. El índice de precios de viviendas repetidas del Colegio de Registradores anotó un incremento del 14,6% interanual en el 1T 2025, tras el ya significativo avance del 10,4% en el conjunto del año 2024. Por su parte, las compraventas avanzaron un 13,7% interanual en el 1T 2025 (frente al 9,9% en 2024) y alcanzaron las 673.000 operaciones en los últimos 12 meses hasta marzo, superando el anterior pico pospandemia de 2022.

Esta fortaleza de la demanda responde a una combinación de factores coyunturales y estructurales. Por un lado, la reducción de los tipos de interés por parte del BCE ha abaratado la financiación hipotecaria, reactivando el flujo de crédito destinado a la compra de vivienda, que creció un 35,4% interanual en el 1T 2025. Por otro, la mejora del poder adquisitivo de los hogares –impulsada por el aumento de la renta disponible y la moderación de la inflación– ha reforzado su capacidad de compra. A ello se suma el dinamismo de la demanda extranjera, tanto de no residentes –atraídos por España como destino vacacional o laboral– como de residentes, apoyado en unos flujos migratorios positivos. Finalmente, la expectativa de que los precios seguirán subiendo actúa como un incentivo adicional para adelantar decisiones de compra.

Este 2025 también ha comenzado con fuerza por el lado de la oferta. Los visados de obra nueva repuntaron un 19,4% interanual en el 1T 2025, alcanzando las 133.000 viviendas acumuladas en 12 meses. Se prevé que esta tendencia continúe al alza, aunque la oferta seguirá siendo insuficiente para absorber la fuerte demanda y cerrar el déficit acumulado de aproximadamente 500.000 viviendas generado desde 2021. Este persistente desequilibrio entre oferta y demanda está actuando como un motor de los precios, y se espera que continúe ejerciendo presión alcista en los próximos trimestres.

El reloj inmobiliario de CaixaBank Research refleja el momento expansivo que atraviesa el sector, con aumentos significativos tanto en compraventas como en precios.1 Una posición del ciclo en la que prevemos que el mercado se mantendrá en 2025 y 2026. La aceleración observada a comienzos de año y la persistencia de los factores que impulsan la demanda han motivado una revisión al alza de nuestras previsiones: estimamos unas 670.000 transacciones en 2025 y 683.000 en 2026. En cuanto a los precios, prevemos un crecimiento del 9,0% en 2025 y del 5,7% en 2026 (+3,1 y +2,7 p. p. respecto a la previsión anterior), según el indicador MIVAU. Esta revisión al alza, superior al crecimiento previsto de la renta disponible por hogar, generará cierta presión adicional sobre las ratios de accesibilidad, lo que refuerza la necesidad de acelerar la construcción de vivienda asequible en las zonas de mayor demanda.